Юридические аспекты покупки недвижимости во Франции

При покупке недвижимости во Франции существует множество сложностей и потенциальных правовых проблем. Убедитесь, что не попадетесь в ловушки, заранее получив грамотную юридическую консультацию.

Первое, с чем вы столкнетесь в правовом аспекте, – это огромное количество документов. Причем это касается не только покупки недвижимости во Франции, но и оформления автомобиля, заключения брака, составления завещания и т.д. Огромный объем документов, используемых во время сделок во Франции, будет означать такое же внушительное количество подписей. Грамотные специалисты, давно вращающиеся на рынке недвижимости, рекомендуют потенциальным покупателям обзавестись копиями всех документов (паспорта, свидетельства о рождении и браке, документов, подтверждающих адрес проживания) – все эти документы требуются для юридических операций во Франции, и их наличие поможет значительно сэкономить время.

Другой набор правил

Франция до сих пор живет Наполеоновским кодексом, поэтому вполне возможно, что некоторые правила могут показаться несколько архаичными. Например, когда дело доходит до выражения воли, то вы столкнетесь с понятием «обязательных наследников», которые в обязательном порядке наследуют часть вашего имущества; это, как правило, означает, что вы не можете лишить наследства своих детей. Если же вы решили переехать во Францию на ПМЖ, сохранив при этом свое гражданство, то должны оговорить с юристом вопрос применения законодательства страны вашего гражданства.  В любом случае нельзя недооценивать важность адвоката, специализирующегося на французском законодательстве, который будет уполномочен действовать от вашего имени и составлять все необходимые документы.

Важность грамотного юриста

Вы поймете, что наличие авторитетного независимого юриста поставит вас в заведомо выгодное положение, когда найдете подходящую недвижимость во Франции и захотите сохранить объект за собой. Выбранный адвокат должен быть независим от застройщика или других заинтересованных сторон, чтобы иметь возможность представлять вас на протяжении всего процесса покупки недвижимости – только так вы будете уверены, что он действует исключительно в ваших интересах.

Процесс покупки недвижимости во Франции может показаться особенно сложным, если вы не владеете французским языком. Поэтому прислушайтесь к еще одной рекомендации: нанимайте юриста, который говорит на вашем родном языке, и при этом обладает информацией о конкретном районе и экспертными знаниями в вопросе покупки жилья. Многие иностранцы упускали дома своей мечты из-за отсутствия юридического представителя и недостаточных знаний различных правовых требований. Именно поэтому крайне важно иметь двуязычного опытного адвоката, которому вы можете доверять и который будет способен провести вас через все тонкости, нюансы и «подводные камни» французского законодательства.

Обеспечение юридической поддержки сложных транзакций

Привлечение своего адвоката к процессу покупки недвижимости во Франции особенно полезно, если транзакция отягощена какими-либо сложностями. Например, если в первоначальном контракте compromise имеются определенные условия и оговорки (clauses suspensives). Вам нужно внимательно следить за выполнением всех оговоренных в контракте условиях – если они не будут выполнены в полном объеме, то вы можете уйти от заключения сделки. Двуязычный адвокат, хорошо разбирающийся во французском законодательстве, сможет вам в этом помочь.

Роль нотариуса

Французское законодательство диктует, что все сделки с имуществом обязаны быть подконтрольными и в буквальном смысле удостоверены нотариусом - юридически подготовленным представителем французского правительства. Нотариус контролирует сделку для обеих сторон и гарантирует, что правильно составленная документация будет передана соответствующим органам; в отличие от вашего юриста, нотариус не обязан представлять конкретно ваши интересы на протяжении всего процесса. История французского нотариального института насчитывает сотни лет; по сути, нотариусы обеспечивают строгое соблюдение норм местного законодательства о собственности и помогают всем сторонам максимально гладко провести сделку.

Покупка недвижимости во Франции подразумевает несколько шагов по завершению правовых и контрактных процессов, и ваш юрист должен разъяснить все тонкости сделки. Вот краткое изложение того, как это работает и что вам нужно сделать, чтобы успешно завершить процесс:

- Bon de Visite

Если вы решили купить недвижимость во Франции через агента, то вас попросят подписать Bon de Visite. Это стандартная практика, которая означает, что, если вы решите продолжить покупку, то сделаете это именно через агента, представившего вам объект. Обращение к другому агенту или прямой контакт с продавцом грозят колоссальными штрафами. Подписание этого документа не обязывает к фактической покупке. Вы можете сделать ценовое предложение, находясь за пределами Франции, например, у себя на родине, и при этом ваш агент обязан передать предложение продавцу.

- Compromis de Vente

Это первый контракт, который подписывается как покупателем, так и продавцом, и обязывает обе стороны совершить сделку. Как только документ будет подписан, продавец должен заключить сделку, в то время как покупателю дается десятидневный период на размышления, во время которого сделку можно отменить. По истечении этого периода на покупателя также налагается обязательство заключить сделку и заплатить 10% от согласованной покупной цены в качестве депозита.

- Clauses Suspensives

Этим оговоркам стоит уделить повышенное внимание, поскольку при определенных обстоятельствах они позволяют вам отказаться от покупки. Например, если для приобретения недвижимости во Франции вам требуется привлечение ипотечного кредита, нотариус включит этот факт в условное положение. Это защищает вас, поскольку вы не будете обязаны продолжать покупку, если предоставление ипотечного кредита будет отклонено банком. Другие примеры оговорок, которые вы, возможно, захотите включить в контракт, могут быть связаны с разрешением на перепланировку или с выполнением определенных работ.

- Изучение недвижимости

Как только будет подписан Compromis de Vente, нотариус запускает проверку объекта недвижимости во Франции, проверяя, в частности, записи в земельном кадастре, межевание участка, права собственности и т.д. Во Франции поисковые запросы не включают в себя проверку градостроительного плана застройки участка неподалеку от вашего дома, поэтому самостоятельно посетить мэрию (или попросить агента сделать это от вашего имени), чтобы узнать о наличии заявок на перепланировку и производство строительных работ, может быть очень хорошей идеей.

- Наличие средств для оплаты покупки

Перевод депозита во Францию – очень важный шаг, поэтому целесообразно обратиться за помощью по сопровождению к уполномоченному специалисту. Конечно, вопрос обмена валют стоит предусмотреть заранее, чтобы следить за изменением курса, который может быть очень изменчивым, а колебания, в свою очередь, могут сильно повлиять на стоимость покупки. Не попасться под колебания обменного курса довольно сложно, поскольку процесс покупки недвижимости во Франции может растянуться на три месяца или больше. Любое движение курса валют может резко изменить итоговую цену вашей недвижимости и размер депозита, который вы должны внести в самом начале. Следя за курсовой разницей, вы сможете планировать свой бюджет более эффективно. Имеются специальные валютные продукты, которые позволяют устанавливать обменный курс в удобное для вас время, чтобы вы точно знали, сколько евро получите за свои, например, рубли. Это особенно полезно при крупных платежах, необходимых для покупки недвижимости.

- Acte de Vente

Эквивалент российского Акта выполненных работ, документ под названием Acte de Vente можно получить через два-три месяца после начала процесса купли-продажи недвижимости во Франции. Акт подписывается в офисе нотариуса, и именно в этот момент покупатель должен оплатить остаток покупной цены. Нотариальный сбор, который включает в себя два налога (taxe d’habitation и taxe fonciere), также должен быть выплачен на этом этапе. После того как сделка удостоверяется французским правительством, будет рассчитана точная сума налогов, после чего покупатель либо получает налоговый вычет, либо остается должен небольшую сумму.

Шошина Ольга