Ставки по ипотечному кредитованию во Франции

Вы только что подписали договор купли-продажи и теперь ищете оптимальное финансирование для покупки недвижимости? Первый шаг, который следует предпринять, – это, очевидно, попросить ваш банк создать симуляцию ссуды. Однако не стесняйтесь сравнивать тарифы, предлагаемые им, с тарифами других финансовых учреждений, потому что ставки могут сильно различаться от одного заведения к другому в зависимости от качества вашего профиля плательщика.

Часть I
Лучшие кредитные ставки на покупку недвижимости со сроком уплаты на период 7–25 лет

Оценка ставки займа в процентах и сроки действия кредита во Франции занесены для удобства сравнения в таблицу. Перечислены действующие ставки, которые обновляются каждую неделю, и поэтому отражают состояние ипотечного рынка. Здесь проводится различие между «хорошими», «очень хорошими», а также «отличными» ставками (последние редки и получаются заемщиками с особенно привлекательными данными для банков).

Эти колебания ставок на недвижимость может позволить вам оценить качество предложения, сделанного вашим банком, и является показателем того, чего вы можете ожидать, ища другого финансового партнера для покупки недвижимости (самостоятельно или через брокера).

Оценка ставки займа

Срок действия кредита, лет (%)   7       10       15       20      25

Хорошая ставка                           0,49   0,65    0,82    0,98   1,21
Очень хорошая ставка                 0,41   0,5      0,75    0,9     1,05
Отличная ставка                          0,21   0,34    0,52    0,64   0,9

Кредитные ставки в онлайн-банках

В последние годы несколько онлайн-банков инвестировали в нишу кредитования недвижимости. Это такие финансовые организации, как BforBank, Boursorama, ING, Fortuneo, Hello bank и пр. Бóльшую часть времени они финансируют «простые» проекты, которые не требуют сложного финансового монтажа. Преимущество этих учреждений (за исключением Hello bank) в том, что они могут самостоятельно провести на веб-сайте банка имитацию своего проекта по недвижимости.

Анализ за ноябрь 2021 года: действующие ставки на недвижимость

После периода нескольких месяцев спада ноябрь 2021 года стал синонимом роста ставок по займам. Вот что, например, отмечают в компании «Vousfinancer» (3-й национальной кредитной брокерской сети): «Большинство банков повысили свои кредитные ставки до 0,25 пункта для некоторых категорий заемщиков. Более 60% полученных шкал ориентированы вверх». В компании, предоставляющей интернет-брокерские услуги по кредитованию Empruntdirect.com, отмечают ту же тенденцию: «Шкалы учреждений показывают прогрессию от 10 до 20 базисных пунктов, и это для всех типов профилей заемщиков».
Важно понять, эти показатели роста являются исключительными или рост продолжится в ближайшие месяцы? В Vousfinancer высказали осторожное мнение: «Еще рано говорить о том, является ли это устойчивой тенденцией, обусловленной восстановлением экономики и инфляцией, или же эти повышения связаны исключительно с приближением конца года». Когда «средние предлагаемые ставки, таким образом, немного увеличиваются до 1% за 15 лет, 1,15% – за 20 лет и 1,40% – за 25 лет», брокер подчеркивает, что «самые низкие ставки для лучших профилей остаются на рекордном уровне, всегда ниже 1% независимо от продолжительности (0,5% за 15 лет, 0,7% – за 20 лет и 0,9% – за 25 лет)».

Часть II

Лучший профиль заемщика

Под дефиницией «лучший профиль» подразумевается следующее: это профили тех заемщиков, у кого стабильная профессиональная деятельность, вклад в банке составляет не менее 10 или даже 20% от суммы кредита и оптимальное управление счетами. Для заемщиков с более ослабленным состоянием здоровья или нестабильной экономической ситуацией получение кредита остается возможным, но более сложным.
Правила выдачи кредитов в последние месяцы ужесточились, исходя из рекомендаций Высшего совета финансовой стабильности Франции (Haut Conseil de stabilité financière – HCSF). Напомним, что HCSF является макропруденциальным органом Франции, которому поручено осуществлять надзор за финансовой системой в целом с целью сохранения ее стабильности и способности вносить устойчивый вклад в экономический рост страны.
Максимальный коэффициент долга предусмотрен 35% для домашних хозяйств (включая страховку заемщика), отсутствие ссуды (исключая строительство) на срок более 25 лет. И если HCSF все же соглашается, что 20% профилей заемщиков не соответствуют строго перечисленным критериям. Однако банковские организации будут жестко контролироваться в этом отношении госорганом с января будущего года.

Получение лучшей ставки на недвижимость

В предложениях от банков, где упоминается «низкая кредитная ставка», говорится о снижении общей стоимости процентов, подлежащих выплате банку в течение срока действия ипотечного кредита. Для того чтобы получить выгодные условия, лучше иметь стабильно хороший профиль заемщика средств.

Важность личного вклада

Наличие сбережений для финансирования части операции практически необходим банкам для финансирования вашего проекта. Как правило, требуемое потребление составляет около 10 или даже 15%. Эта сумма часто используется для покрытия расходов на нотариуса, сборов за регистрацию, взимаемых банком, или расходов агентства недвижимости. Чем больше будет вашего личного вклада, тем интереснее будет ваш профиль заемщика для кредитного учреждения. Однако можно согласиться на запись с низким личным вкладом, особенно если заемщик находится в начале своей трудовой жизни и еще не успел накопить значительные сбережения.

Хороший текущий профиль – залог надежности заемщика средств

Когда вы собираетесь подать заявку на получение ипотечного кредита в банке, с которым вы уже сотрудничали, ваша финансовая организация рассмотрит ваши банковские привычки. Таким образом, за несколько месяцев до подачи заявки на получение кредита по возможности избегайте овердрафтов, задержек платежей, комиссий за вмешательство, отклоненных ежемесячных платежей по кредитам (в частности, по потребительскому кредиту) и других банковских инцидентов.
В банках действует правило: клиент, который хорошо управляет своим бюджетом, получит лучший имидж, чем клиент, который умножает количество так называемых проходов «в минусе». Соответственно, банковская организация будет ассоциировать с первым более низкий риск невозврата ежемесячных платежей.

Прочность вашего проекта по недвижимости

Финансировать недвижимость в оживленном городе, мегаполисе, где перепродажа будет легкой и даже принесет хороший прирост стоимости, всегда будет проще, чем запрашивать кредит на непривлекательный товар. Чем более последовательным будет ваш проект (площадь помещения, соответствие структуре вашего дома, местоположение, рыночная цена и пр.), тем более обнадеживающим будет ваш отчет для банка. Не стесняйтесь также сообщать своему финансовому интервьюеру о надежности вашей профессиональной ситуации, если это необходимо (стабильная занятость, мало подверженная экономическим потрясениям, и другие параметры).

Стоимость кредита

Хотя ставка и является важным компонентом стоимости кредита на недвижимость (поскольку именно она является основой для расчета процентов), она не единственный элемент, который следует учитывать при подписании предложения о предоставлении кредита. Например, страхование жизни заемщика все больше стало влиять на общую стоимость кредита, поэтому будьте внимательны к условиям страхования жизни заемщика, предлагаемого банком. Иногда оказывается более интересным осуществить «делегирование страхования», то есть заключить договор с другим учреждением отдельно, с гарантийным уровнем, эквивалентным уровню, предложенному банком. Чтобы увеличить ваш кредит на жилье, банк также будет взимать плату за регистрацию. Не стесняйтесь договариваться, если они кажутся вам высокими.
Напомним, что для сравнения двух предложений по ипотечному кредитованию между собой, вам нужно в первую очередь ориентироваться на TAEG (taux annuel effectif global – общую эффективную годовую ставку), которая включает в себя все расходы, связанные с кредитом: проценты, залог, страхование, банковские сборы и многое другое.

Подписка на другие продукты в банке

В переговорах по получению более выгодной ставки вы сможете задействовать определенные рычаги (если ваш банкир еще не сделал этого самостоятельно). Кредитное учреждение обычно просит предоставить данные о вашем доходе. Кроме того, банк может предложить вам приобрести сберегательные продукты: например, страхование дома либо автомобиля или даже сигнализацию для защиты вашего дома и др. Вам предстоит решить: существенно ли снижает ставку по ипотеке или нет предложенная подписка на эти дополнительные услуги. Вы также должны знать, что вы можете легко расторгнуть договор страхования дома или автомобиля после первого года, если примите положительное решение.

Изменение ставок на кредитование недвижимости

Хотя французы брали займы под 2% за 15, 20 или 25 лет в 2016 году (и даже под 4% 10 лет назад), ставки по ипотеке в настоящее время находятся на исторически низком уровне с октября 2020 года.

Советы по пересмотру ставок на кредитование недвижимости

Динамика ставок показывает резкое снижение в последние годы. Если вы заключили ипотечный кредит в 2015 или 2016 году (или даже раньше), то, скорее всего, ваша кредитная ставка будет намного выше, чем сегодня. Хорошая новость для вас: возможно (даже желательно) пересмотреть условия кредитования. Для этого есть два решения:
переговорить со своим банком, чтобы попытаться снизить ставку и стоимость кредита;
перекредитоваться в другом банке.
Чтобы определить, стоит ли операция того или нет (поскольку банк, из которого вы уходите, скорее всего, будет взимать с вас компенсацию за досрочное погашение), вы можете использовать, например, симуляторы оплаты.

Способы пересмотреть условия страхования заемщика

Как отмечалось выше, при снижении ставок доля страхования заемщиков может стать слишком большой. Если вы хотите пересмотреть сумму, подлежащую выплате по данной гарантии, то для этого есть три возможных варианта:

• Поговорить со своим банкиром, чтобы узнать, можно ли уменьшить его сумму или пересмотреть коэффициенты участия в случае совместного заимствования (то есть ставки защиты каждого заемщика). Это непросто, потому что условия страхования заемщика, определенные при предоставлении кредита, являются договорными, и банк не обязан их пересматривать.
• Выбрать делегацию страхования. Вы можете попросить другие организации заменить «внутренний» договор вашего банка на договор с эквивалентными гарантиями (но менее дорогостоящими) с другим страховщиком.
• Пересмотреть весь свой ипотечный кредит (процентную ставку и страхование заемщика) в другом банке и отказаться от услуг в выбранном ранее учреждении.

Обращайтесь за грамотной консультацией в сфере рынка недвижимости, в частности по вопросам кредитования жилья во Франции по лучшим ставкам ипотеки, к нашим специалистам юридического профиля в международную компанию-брокер Cofrance SARL. Множество довольных нашими услугами клиентов по всему миру – наше главное достижение.