Новый инструмент для сравнения SCPI / La Pierre-Papier во Франции

SCPI / La Pierre-Papier

SCPI означает гражданское общество по инвестициям в недвижимость. Эта структура коллективного инвестирования создана во Франции в 1970 году. Цель SCPI заключается в приобретении и управлении недвижимым имуществом, будь то жилье, магазины или офисы. Сразу с момента создания статуса клиента «SCPI» (другое название La Pierre-Papier) при его вступлении в общество покупатель может приобрести акции SCPI и легко инвестировать в недвижимость.

La Pierre-Papier – это финансовое вложение, которое позволяет инвестировать в недвижимость в виде фондов или ценных бумаг компании. Другими словами, покупатель инвестирует, покупая паи или акции компаний (известных как la Pierre-Papier), которые, в свою очередь, инвестируют в недвижимость, вместо того, чтобы напрямую инвестировать в недвижимость. Существуют различные типы la Pierre-Papier: SCPI, OPCI, SCI и SIIC, которые основаны на том же принципе: экономия через управляющую компанию.

Инвестиции осуществляются на основе сумм, размещенных партнерами SCPI, то есть покупателями паев или акций компаний. В обмен на свои инвестиции покупатель получает доход от аренды в виде дивидендов, налоговых льгот или даже прироста стоимости при перепродаже.

Таким образом, SCPI – это предприятие, руководимое управляющей компанией, целью которого является приобретение большого количества недвижимости и сдача ее в аренду для получения арендной платы. 

Борьба показателей эффективности: TDVM vs TD

Текущим инструментом сравнения производительности SCPI называют «коэффициент распределения рыночной стоимости» (taux de distribution sur valeur de marché – TDVM). В настоящее время Ассоциация инвестиционных компаний в сфере недвижимости – ASPIM, являющаяся организацией, представляющей управляющих фондами без котировок, предлагает заменить его на «коэффициент распределения» (taux de distribution – TD).

Считается, что если номинация упрощена (а в данном случае сокращена), то ориентир в методике расчета в своей основе должен стать «более простым и читаемым». Или, другими словами, доступным для расчета коэффициента распределения любыми пользователями методики. Это справедливо, поскольку «расплывчатость» представленной информации критикуется не только со стороны общественности, но и со стороны самих управляющих компаний. Последние действительно уже несколько лет указывали на недостатки методики годовой доходности, который характерна для использования расчета показателя TDVM.

Именно поэтому ASPIM указала, что желает пересмотреть методы расчета и публикации финансовых данных компаний, инвестирующих в недвижимость. Так, в пресс-релизе ASPIM подчеркивается, что «ставка распределения рыночной стоимости SCPI представляет собой деление валового дивиденда до удержания налога, уплаченного за год n (...), на среднюю цену акций покупателя за год n».

Очевидно, что в то время как доходность в настоящее время оценивается (с помощью показателя TDVM) по дивидендам, выплаченным за полный год, по сравнению с ценой подписанной акции, показатель TD, в свою очередь, будет рассчитываться путем деления дивидендов, полученных в течение года, на цену акции по состоянию на 1 января расчетного года. Это приведет к исчезновению в названии инструмента понятия «средняя стоимость», поскольку именно стоимость акций по состоянию на 1 января расчетного года будет преобладать.

Так, соответственно, коэффициент распределения (TD) – это процент прибыли, которую компания распределяет своим акционерам в виде дивидендов. Ставка распределения определяется путем деления дивидендов на прибыль на акцию. 

Конкретные изменения: что даст новый коэффициент распределения для расчетов

Больше не принимая во внимание только среднюю стоимость доли за год, TD позволяет вкладчику получать более подробную информацию о производительности в реальном времени. Фактически, он будет учитывать не только доходность акции, но и тенденцию к росту и снижению ее стоимости.

Таким образом, этот новый индикатор может принести пользу фондам, специализирующимся на la Pierre-Papier (SCPI), стоимость портфеля которых растет. Кроме того, благодаря этому новому индикатору TD от некоторых управляющих компаний могут потребовать не увеличивать распределение своих дивидендов, если они решат повысить цену со стороны SCPI. 

Деятельность международных SCPI

Ассоциация инвестиционных компаний в сфере недвижимости – ASPIM – также стремится стандартизировать обмен информацией о доходах от SCPI, инвестированных на международном уровне. Действительно, в настоящее время международные SCPI принимают во внимание иностранное налогообложение в своих расчетах. Затем они делают расчеты по показателю «валовая ставка», тогда как другие европейские SCPI чаще всего исключают фискальный параметр на том основании, что они платят непосредственно налог на собранную арендную плату в соответствующей стране. Вследствие этого они объявляют чистые иностранные налоговые ставки.

Эта практика может закончиться в 2022 году, поскольку европейские SCPI заинтересованы в обмене информацией о валовых ставках, в частности, для продвижения новых сравнительных классификаций результатов SCPI.

Если у вас возникают вопросы, то юристы международной компании Cofrance SARL с заслуженной репутацией помогут разобраться в ситуациях разной сложности. Обращайтесь к нашим специалистам юридического профиля и получайте компетентные профессиональные советы, в том числе по вопросам инвестиций в недвижимость во Франции.