Кондоминиумы во Франции

Проверив не менее 300 специалистов, Главное управление по конкуренции, потреблению и борьбе с мошенничеством выявило несоответствия в тарифных соглашениях и в составлении контрактов на обслуживание кондоминиумов.

Кондоминиум: права и обязанности совладельцев и арендаторов

Как известно, во Франции правовой режим кондоминиума позволяет распределить право собственности на многоквартирный дом между несколькими лицами, называемыми совладельцами. Этот режим устанавливает правила функционирования такой маленькой общины, чтобы она жила в гармонии.

Так, закон № 2014-366 от 24 марта 2014 года «О доступе к жилью и обновленном городском строительстве», в частности, создает режим управления для небольших кондоминиумов и призван облегчить управление и принятие решений их совладельцами.

Почти все квартиры подчиняются режиму кондоминиума, который накладывается на всех совладельцев и их арендаторов. В некоторых особых случаях под действие этого правового режима могут подпадать дома, а также коммерческие или профессиональные помещения.

Независимо от того, какое имущество находится в кондоминиуме, оно всегда имеет два юридически неразделимых элемента:

• частные части (например, комнаты жилья);
• доля, выраженная в тонких (чаще всего в тысячных) частях общего пользования (зеленые зоны, лифты, котельная и т. д.).

Эти два элемента – частные части и доли в общих частях – образуют неделимую партию.

Французское законодательство устанавливает обязательные правила пользования и управления недвижимостью, подпадающей под правовой режим кондоминиума. Эти правила собраны в правилах кондоминиума, которые содержат как информацию о здании в целом, так и о предполагаемом использовании частных частей вашего лота. 

Синдикат кондоминиума

Община, образованная совокупностью совладельцев одного здания, называется Союзом совладельцев. Этот союз обладает такой же правоспособностью, как и компания. Он собирается в обязательном порядке каждый год, и это собрание называется общим собранием совладельцев.

Согласно повестке собраний, как правило, ведется обсуждение о следующем:

• о счетах прошлого года;
• выписке, передаваемой доверительному управляющему;
• прогнозном бюджете на будущий год, то есть о размере ежеквартального резерва на оплату сборов, подлежащих уплате каждым совладельцем;
• резерве под фонды работ с января 2017 года (кроме новостроек и кондоминиумов менее 10 лотов);
• возобновлении функций попечителя или о выборе нового;
• избрании членов профсоюзного совета;
• установлении порог для консультаций с советом профсоюзов и конкуренции для компаний;
• голосовании за работы, необходимые по содержанию общих частей, и т. д.

В зависимости от характера принимаемых решений закон устанавливает на общем собрании различные правила большинства и даже налагает единодушие на самые серьезные решения.

Для выполнения решений общего собрания Союз совладельцев по закону имеет два органа, это:

• попечитель (профессиональный или добровольный);
• профсоюзный совет (состоящий из избранных совладельцев), которому поручено помогать попечителю и контролировать его управление.

Союз совладельцев имеет право обеспечивать соблюдение и изменение правил совладельцев либо при изменении закона, либо по просьбе совладельца. Например: если вы хотите разделить свою партию кондоминиума на две или хотите объединить две партии в одну, правила кондоминиума должны быть изменены нотариальным актом. 

Контролирование функционирования кондоминиумов со стороны DGCCRF

В Министерстве экономики страны Главное управление по конкуренции, потреблению и борьбе с мошенничеством (Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes – DGCCRF) следит за бесперебойным функционированием рынков в интересах как потребителей, так и бизнеса.

DGCCRF действует в пользу:

• соблюдения правил конкуренции;
• экономической защиты потребителей;
• безопасности и соответствия продукции и услуг.

Выступая в качестве надзорного органа, DGCCRF контролирует:

• все направления потребления (продовольственные и непродовольственные товары, услуги);
• на всех стадиях экономической деятельности (производство, переработка, импорт, распределение);
• независимо от формы торговли: магазины, сайты электронной коммерции или связанные с совместной экономикой и т. д.

Профсоюзы обычно определяют цену льгот в зависимости от состояния кондоминиума, его специфики и количества лотов. Однако это реализуется на теоретическом уровне. На деле DGCCRF подозревает антиконкурентную практику профсоюзов. Они могут принимать различные формы. В частности, соглашение о ценах между профсоюзами, входящими в одну группу, но имеющими, по-видимому, коммерческую автономию, или между профсоюзами, действующими в одной и той же зоне обслуживания.

Возможная антиконкурентная практика

Главным управлением по конкуренции, потреблению и борьбе с мошенничеством было установлено, что некоторые застройщики систематически делегируют управление новым кондоминиумом одному и тому же попечителю или попечителю, принадлежащему общему холдингу или группе.

Кроме того, агенты также обновили практику, которая может исказить конкуренцию между поставщиками услуг, расположенными на рынках контрактов на установку, выписку и техническое обслуживание: сходство цен и предлагаемых услуг, условия расторжения контрактов и пр.

Контракты не всегда соответствуют

В отчете DGCCRF указывали и на злоупотребления в составлении контрактов попечителей. Напомним, типовой контракт является обязательным с 2015 года. В указе от 26 марта 2015 года он основан на принципе «все, кроме …». Практически все задачи должны быть решены, только за небольшое количество услуг (проведение внеочередного общего собрания, урегулирование претензий и др.), исчерпывающий перечень которых приведен в приложении к данному указу, может быть выставлен дополнительный счет.

Целью органов государственной власти было облегчить сравнение предложений, сделанных профессионалами. К сожалению, по мнению DGCCRF, некоторые профсоюзы по-прежнему взимают отдельную плату, не учитывая льгот, которые тем не менее должны быть включены в пакет.

Мнение президента Союза профессионалов в сфере недвижимости Unis

Как сообщает Даниэль Дубрак, президент Союза профессионалов в сфере недвижимости (Union des syndicats des professionnels de l‘immobilier, Unis [или «Единые»]), после публикации исследования DGCCRF сотрудники Unis попросили о встрече с представителями Главного управления по конкуренции, потреблению и борьбе с мошенничеством, которая впоследствии состоялась. Это обосновано тем, что они действительно хотят иметь доступ ко всему анализу данных, а не к его обобщающей части.

Следует помнить, что, хотя резюме и было опубликовано недавно, но это исследование является устаревшим. Оно датируется 2018 годом. Д. Дубрак отмечает, что за год (между 2017 и 2018 годами) уровень злоупотреблением резко снизился с 73 до 46%. В настоящее время этот уровень, вероятно, будет намного ниже.

«Хочу напомнить, – сказал президент союза, – что мы всегда выступали против плохой практики некоторых специалистов». Чтобы избежать непонимания или неверной интерпретации, Союз профессионалов в сфере недвижимости еще в 2015 году попросил своих приверженцев скопировать / вставить содержание указа в свои публикации. Наконец, мы ожидаем введения положения о пересмотре, которое было объявлено при создании типового договора совладельцев кондоминиума.

Мнение представителей Ассоциации менеджеров совместного владения

На этот раз попечителей определяет уже не DGCCRF, а ARC (Association des responsables de copropriété – Ассоциация менеджеров совместного владения). Между изоляцией и удаленными или заочными собраниями кризис в области здравоохранения изменил порядок управления многоквартирными домами, иногда за счет совладельцев.

Среди жалоб отмечено слишком частое обращение к заочному голосованию на общих собраниях, разрешенное законом, когда проведение аудио- или видеоконференций невозможно. По мнению ассоциации, некоторые профсоюзы ввели его и воспользовались им для того, чтобы самостоятельно разработать повестку дня и, если не будет обсуждения, ввести в действие положения, противоречащие интересам кондоминиума, такие как продление срока действия контракта попечителя или резкое повышение тарифов на определенные конкретные льготы.

Сезон общих собраний совладельцев находится в самом разгаре. Пришло время принять участие в жизни вашего кондоминиума и тщательно подготовиться к этому большому ежегодному собранию. И это независимо от того, в какой форме оно будет проходить – очно или заочно.

Если у вас возникают вопросы, то юристы международной компании Cofrance SARL помогут разобраться в любых ситуациях. Обращайтесь к нашим специалистам юридического профиля и получайте грамотную консультацию, в том числе по вопросам аренды жилья в кондоминиуме во Франции. С нами негативная правовая практика не будет распространяется во время вынужденного локдауна. Так, ранее мы уже освещали незаконность практики подписания контракта на оказание услуг (круглосуточная помощь 7/7) в управлении кондоминиумами во время пандемии COVID-19.

Материал подготовила Юлия Лугару